Atividade imobiliária - Construção e venda de casas prontas -Programa minha casa minha vida - PMCMV

Colaboração do AFRFB Francisco Nilo Carvalho Filho Supervisor do Plantão Fiscal da DRF/FOR 03.07.2015 A partir do dia 22 de junho de 2015, por força do art. 25 da Lei 13.137, de 19 de junho de 2015, publicada no DOU do último dia 22 de junho, alterou, em parte, a forma de tributação para as empresas construtoras que operam no âmbito do PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida.

Até então, a construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 2009, ficava autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, desde que o serviço fosse prestado a uma incorporadora, em relação ao uma determinada incorporação afetada, e que o valor do imóvel fosse vendido pela incorporadora pelo valor máximo de R$ 100.000,00 (cem mil reais), valor este aprovado pela Lei nº 12.767, de 2012.

Pela nova norma, a empresa que constrói unidades habitacionais para vendê-las prontas, também pode usufruir desse benefício, fazendo o pagamento unificado de tributos (IR, CSLL, PIS/Pasep e Cofins), a que se refere o parágrafo anterior, aplicando a alíquota de 1% (um por cento) da receita mensal auferida pela venda das unidades habitacionais prontas, independentemente de vínculo com outra construtora.

Essa mudança atende ao pleito da maioria das pequenas construtoras que ficavam obrigadas a pagar os tributos federais com base no lucro real, presumido ou arbitrado, não se beneficiando do Regime Especial de Tributação - RET, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, que exigia a incorporação do empreendimento imobiliário, e que acarretava um custo adicional com despesas cartorárias para o procedimento da afetação do terreno, além da demora de aprovação da incorporação nos cartórios de imóveis. É certo que as pequenas e médias construtoras, com faturamento anual de até R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais) podem optar pelo Simples Nacional, utilizando-se do anexo IV da Lei Complementar nº 123, de 2006, mas com uma tributação final superior ao RET.

Portanto, até 31 de dezembro de 2018 (lei nº 13.097, de 2015), a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), em que a empresa contratante é uma incorporadora, bem como as construtoras que constrói e vende a unidade pronta, podem ser igualmente ser tributadas à alíquota de 1% (um por cento), desde que no âmbito do PMCMV.

No caso de a construtora vender as unidades prontas, como também a que constrói para as incorporadoras, não precisam tirar CNPJ específico, pois não se trata de empreendimento imobiliário com obra afetada. Igual procedimento deve ser adotado também para as construtoras contratadas para construir ou reformar creches e pré-escolas, que podem também optar pelo mesmo regime especial de tributação, desde que o projeto seja aprovado pelo Ministério da Educação, na forma disposta pela IN-RFB nº 1.435, de 2013. O pagamento dos impostos e contribuições unificado será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.

O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições deverá ser efetuado até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, com o código (Darf) 1068. Os recolhimentos serão feitos com o CNPJ da matriz.

Recomenda-se, no caso de venda de unidades prontas, que a empresa faça a adesão ao DTE - Domicílio Tributário Eletrônico, como nos demais casos em que se tributa a receita à alíquota de 1% (um por cento), especialmente quando se trata das operações de construção de imóveis no âmbito do PMCMV, na forma disciplinada pelo art. 13, § 1º, da IN-RFB nº 1435, de 2013.

A construtora deverá manter escrituração contábil destacada para cada construção, possibilitando a identificação das receitas, custos e despesas relativos a cada construção sujeita ao pagamento unificado.